Se vende casa en la playa, barata... e ilegal

Miles de personas han perdido su propiedad por desconocer los efectos de la Ley de Costas, que hace pasar residencias privadas al dominio público.
Cuidado este verano si, al observar esas envidiables casas en primera línea de playa, le entra la tentación de cambiar su vida, venderlo todo y comprar una de ellas, anunciada quizá a precio de chollo. Puede tratarse de una estafa, una casa afectada por la Ley de Costas. Y ni en el Registro de la Propiedad ni en la Notaría le advertirán de ello.
La Ley de Costas, norma nacida para defender la ribera del mar de la ocupación privada y para limitar la presión urbanística en las zonas cercanas, ha dejado ya miles de afectados que han visto desaparecer su propiedad. Algunos intentan librarse del muerto.
Esta ley de julio de 1988, a punto de cumplir 20 años, introdujo criterios nuevos para definir la ribera del mar, ampliándola, respecto a las leyes anteriores. iviendas construidas junto a la playa o el acantilado, en su momento legalmente, pasaron a estar en espacio público tras el nuevo "deslinde".
Los propietarios dejaron de serlo y su derecho se limita a obtener una concesión para seguir ocupando su vivienda 30 años ampliable a otros 30. Pero no todas se conceden. Entre 2004 y 2007 se han solicitado 1.309 concesiones y se han otorgado 340, según datos oficiales.
Concesión que el Estado puede rescatar para derribar el edificio. Si se rescata, la indemnización, a juzgar por declaraciones del anterior director general de Costas, José Fernández, sería la del coste de construcción, sin el valor del suelo que, en la "primera línea de playa", es, claro, la parte del león.
Compradores de buena fe
Para complicar la situación, la lenta aplicación de la ley, que hace que la opinión pública olvide su existencia, y el hecho de que en el Registro de la Propiedad no haya con frecuencia ninguna anotación de que un edificio está afectado, ha llevado a que muchas personas comprasen de buena fe casas que nunca serán suyas.
Si la pérdida de la propiedad es un problema para quienes compraron hace más de 20 años, es peor para los que compraron después, a precios de burbuja inmobiliaria. Desde 1987 hasta 2007 el valor de la vivienda casi se multiplicó por cinco, según datos oficiales.
Es el caso de Carmen del Amo, presidenta de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas, constituida el pasado 7 de enero. Compró un piso en La Albufereta, de Alicante, a una anciana canadiense, de 92 años, que deseaba "regresar a morir a su país".
La nueva casa iba a ser vivienda y despacho profesional para su marido. Para adquirirla, vendieron el piso familiar y completaron el gasto con un crédito de 20 millones de pesetas. Antes, comprobaron en el Registro de la Propiedad que la casa estuviera "limpia", sin cargas. Compraron en abril de 2004. No sabían -tampoco el vendedor- que en marzo del mismo año se había autorizado el deslinde por el que la casa dejaría de ser suya. Nosotros, al no tener hijos, confiamos el futuro a nuestros ahorros. Y están todos aquí. Si nos pasa algo, como mi marido es autónomo, me veo durmiendo en la playa con un saco".
Estafas a sabiendas
Muchos vendieron de buena fe pero otros lo hicieron, y lo siguen haciendo, con pleno conocimiento de que ya no es suya la propiedad.
Arenales del Sol es un caso evidente de ocupación de la ribera del mar, aunque de acuerdo con la ley entonces vigente y habiendo sido vendida alguna parcela por el propio Estado. Pero el deslinde en 1997 les situó fuera de la legalidad. Once años después, algunos aún intentan vender.
Casas ilegales en internet
Ahora mismo, en el portal de Internet "Idealista.com" hay a la venta nueve viviendas afectadas por el deslinde. A menor precio que la segunda línea pero aún de "pelotazo inmobiliario" (2.713 euros el m2, de media).
José Ortega, abogado y portavoz de la Plataforma de Afectados lo considera preocupante. "Hay lugares donde hace mucho que se aprobó el deslinde y las casas se están vendiendo, ante notario, e inscribiéndolas en el Registro de la Propiedad también". "Es muy peligroso. Puede haber querellas criminales por estafa -sigue el abogado-. Los que compran ignoran la situación por culpa de Costas, porque es la Administración la que tiene que mandar el escrito de cancelación al Registro".
Dos zonas reguladas
Además de la ribera del mar, en donde no puede haber propiedad privada, la ley establece una "zona de protección" de cien metros en la que no se puede construir y en la que los edificios ya construidos se someten a limitaciones.
En áreas urbanas, esta zona es de al menos veinte metros. Buena parte de los conflictos que acompañan a los deslindes se producen en ella, por los criterios encontrados de Costas y los municipios afectados que, generalmente, quieren extender lo más posible la zona de 20 metros.
Además, la ley crea una "zona de influencia" de 500 metros, edificable pero en la que se han de impedir las aglomeraciones y el "efecto pantalla" de las construcciones verticales. En ella es preceptivo el informe positivo de la Jefatura de Costas de la zona. Es un punto muy importante cara al futuro, si se busca que los espacios cercanos al mar en España no parezcan una continua ciudad de segundas residencias, como ocurre en tantos puntos.
Doble rasero
Pero no se aplica con rigor, a juzgar por casos como Marina D'Or, urbanización en Oropesa del Mar en la que se amontonan 10.000 apartamentos y cinco hoteles y que tiene prevista una segunda fase con 40.000 viviendas y otros seis hoteles.
Es un caso de lo que la Ley de Costas intenta expresamente evitar. Su artículo 30 dice que, en la zona de influencia, "se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo."
Pese a ello, Costas lo aprobó. El informe positivo se olvida de la exigencia legal de que no se formen "pantallas arquitectónicas" y no pone reparo a la alta densidad de edificación con el argumento de que "el suelo urbanizable del término municipal en el Plan General aprobado el año 1982 era no programado". Y como no había suelo programado, pues "no procede la aplicación" de la ley.
Ortega atribuye esta laxitud a que no es lo mismo enfrentarse con grandes constructores apoyados por ayuntamientos que a simples particulares.
Bien es cierto que en Marina D'Or se está frenando la construcción por la menor demanda que ha traído la crisis inmobiliaria. Como dice Francisco González, del Grupo de Estudio y Conservación de Espacios Naturales de Castellón, con ironía, "la crisis inmobiliaria se ha convertido en el principal instrumento de defensa de la costa".

«Una aplicación ciega o rígida de la Ley de Costas resulta preocupante»

entrevista Eugenio Rodríguez Cepeda

DECANO-PRESIDENTE DEL COLEGIO DE REGISTRADORES DE ESPAÑA



Sergio Carbó, Valencia

—¿Cuál es el análisis de la actual crisis inmobiliaria que efectúan
desde la perspectiva de los registradores de la propiedad?

—La perspectiva no es optimista porque de entre todas las cifras
que vamos registrando es difícil encontrar algún dato positivo. Hay
que reconocer que, en general, estamos descendiendo. Lo que pasa
es que el descenso procede de unas cifras previas realmente mareantes.
La Sociedad Hipotecaria Española daba unas cifras de saldo
vivo garantizado como hipoteca inmobiliaria que eran prácticamente
el Producto Interior Bruto español. Por tanto, es lógico que
se produzca un descenso, porque el mercado inmobiliario español ya
no daba más de si. Ahora toca que el sector se reajuste y se adapte a
la demanda real. ¿Cuánto tiempo necesitaremos para este reajuste?,
pues cada economista ya hace sus previsiones de acuerdo a su leal
saber y entender. Lo que parece claro es que esas cifras tan espectaculares
ya no van a volver y, quizá, ni siquiera sería deseable que
lo hiciesen.

—¿Cuál es su opinión acerca de la polémica sobre las consecuencias
que está causando la Ley de Costas en materia de deslindes y dominio
público que afectan a viviendas construidas hace tiempo?

—Bueno, partiendo de que yosiempre he sido registrador en zonas
de interior y en mis destinosprofesionales nunca tuve ninguna
playa marítima y, por tanto, no es mi especialidad, sí preocupa una
aplicación ciega o rígida de la Ley de Costas sin tener en cuenta cada
caso concreto. El legislador, en el momento en que redacta la ley,
puede tener una proyección muy loable, pero este no es un país virgen
y cuando se redacta cualquier ley hay que tener en cuenta que
España tiene mucha historia y esa realidad legislativa que aparece ha
de contar con las realidades previas.
Ahora bien, es evidente que los órganos competentes deben
perseguir y sancionar cualquier infracción administrativa, pero cuando
se aplica una ley nueva a una realidad vieja hay que tener en cuenta
que no venimos de la nada. Por tanto, es preciso que conocer muy
bien la realidad preexistente que se quiere regular ex novo porque
de lo contrario los tropiezos pueden ser tremendos.
—También se han suscitado conflictos jurídicos últimamente con
la propiedad de algunos residentes extranjeros en la Comunitat Valenciana
y sus licencias ante la aprobación de ciertos planes urbanísticos
—El extranjero que adquiere una vivienda a España tiene que sujetarse
a las leyes españolas. En el capítulo relativo al estatuto jurídico
bien inmueble se aplican las medidas del territorio donde está situado
el bien inmueble. Eso es un principio de Derecho Internacional
Privado universalmente aceptado. Por tanto, esos extranjeros
que viene a España, unos por razones de recreo, otros por razones
de trabajo, tienen que ajustarse a la ley española como cualquier español
y si existe alguna irregularidad tienen que afrontar las consecuencias.
Si nosotros invertimos en un país extranjero no podemos
protestar si una ley de ese país se nos aplica aunque la ignoremos.
¿Que ocurre, sin embargo, en materia urbanística?, pues que por razón
de la transferencia autonómica las competencias legislativas
son complejas y dentro del confuso panorama legislativo los registradores
tenemos, por lo menos, algo en común, que es la legislación
estatal. En cada territorio tenemos una ley de urbanismo y entonces
la ordenación de registros es competencia estatal y el urbanismo
es competencia autonómico y en ese encuentro de las dos
placas continentales se producen algunos terremotos. Esperemos
que no sean de gran dimensión y que las casas queden en su sitio.
—Los registradores de la propiedad celebran en Valencia, el martes
y el miércoles próximos, su Congreso Internacional de Derecho
Registral.

¿Cuáles son ahora mismo sus principales inquietudes
y reivindicaciones profesionales?

—Bueno, aunque este no es un congreso de registradores, sino de
Derecho Registral, sí vamos a acudir muchos registradores y nuestros
colegas que vienen del exterior también se dedican a hacer
aproximadamente lo mismo que nosotros en otros países. Hemos
elegido, como uno de los temas del congreso, la calificación registral,
es decir, el control de legalidad para que lo que se inscribe, salvo
decisión judicial posterior, sea la verdad oficial y coincida con la verdad
real. Queremos hacer hincapié en la necesidad de que haya un
control de legalidad independiente porque al registrador de la propiedad
no lo elige el cliente. Es lo lógico, porque el controlado no
puede elegir al controlador. El siglo XXI se está perfilando como el
momento de los controles realmente independientes para evitar
consecuencias nefastas en los mercados. Ésa es nuestra principal
reivindicación. Es decir, que el poder público no merme estas funciones
de control de legalidad por parte de los registradores.

El deslinde del Saler y el festival de Eurovisión

29.05.2008 - JOSÉ ORTEGA


Normalmente las leyes establecen como obligatoria una cosa, prohíben otra, o permiten una tercera. La ley de costas, sin embargo, presenta la rara singularidad de permitir una cosa y también la contraria. Tomemos el caso de los edificios construidos en zonas que no eran dominio público, pero que han pasado a serlo con motivo de las nuevas definiciones de la ley. Una fórmula posible: los terrenos construidos continuarán siendo privados aunque las zonas desnudas de su alrededor sean demaniales. Otra: los terrenos construidos serán dominio público. La diferencia que va de una a la otra es dramática porque, supuesto que la propiedad de los terrenos incluidos en el deslinde queda extinguida, la segunda fórmula puede arruinar la vida de muchas familias que se quedarán pasando la mano por la pared.Aunque sea increíble, la ley de costas admite ambas interpretaciones, y ambas han obtenido, en diferentes momentos, el respaldo de los tribunales.Una misma y única ley con dos modos de aplicarla no ya diferentes, sino inversos y contrarios entre sí, es propia de un país legislado y gobernado por titiriteros y funambulistas, no por personas de fiar que saben lo que hacen. En estas condiciones comprenderán que el hecho de que un deslinde se transforme o no en una tragedia depende del talante personal del responsable de turno. Inquietante ¿A que sí?Esa tragedia, que hoy es masiva, nació en los Arenales del Sol (Elche), donde el entonces jefe de Costas de Alicante, D. Angel Muñoz Cubillo, consiguió coronar con éxito la hazaña de quitarle su vivienda de golpe a 800 familias solo con trazar una línea en el plano. Era un experimento, y la gente de la casa dice que ningún ingeniero habría firmado la aprobación, pero el destino quiso que el director general del momento fuera, por excepción, un abogado llamado Fernando Marín. A él y al Sr. Muñoz Cubillo, debemos que ese deslinde se haya transformado en modelo de muchos otros, incluyendo el del Saler.En 1997, Costas trazó allí una línea que respetaba el hotel Sidi Saler y la urbanización Casbah. Pero a continuación, en lugar de aprobarlo, guardó el expediente en cierto armario durante nueve años, hasta que el director general, José Fernández, ordenó que se diera al Saler la misma solución que a Arenales del Sol, es decir, que el deslinde se tragara los edificios. Yo creo que esperaron todo ese tiempo a ver qué decían los tribunales del experimento Arenales del Sol, y cambiaron la línea solo después de las sentencias que lo daban por bueno.Ya ven que aquí no sabemos qué es la vergüenza. España es un país donde podemos permitirnos que la ley de procedimiento administrativo proclame la agilidad, la eficacia y la celeridad en la tramitación y que al mismo tiempo los señores de Costas metan el expediente en la penumbra de un armario durante nueve años, en espera de tiempos mejores, solo porque les da la gana y ellos son el poder. Dudo que entre la elemental sociedad batusi se admitiera algo semejante, pero claro, ellos están en el paleolítico y nosotros no llegamos a tanto.Después de la reforma del Ministerio de Medio Ambiente, la jubilación política de Cristina Narbona y el cese de José Fernández, el propósito de enmienda parece claro. Si es así, merece entonces la pena empezar ya con decisiones contantes y sonantes, y la primera debería ser rectificar el desastre hecho en el Saler, aprobar los recursos de reposición en trámite y devolver sus propiedades a unos ciudadanos que las consiguieron honradamente, y a los que el Estado ha quitado no solamente sus viviendas, sino también esa paz interior sin la cual la vida se transforma en una pesadilla.Gobiernos, embajadas y medios de comunicación europeos están pendientes de lo que pase en el Saler. El festival de Eurovisión es solo una de entre las muchas formas posibles de hacer el ridículo en Europa. Persistir en las manías de Narbona, Fernández y Muñoz, confirmando que en España la propiedad privada es ilusoria, sería otra muy contundente y eficaz. Deberíamos evitarla porque, a mi parecer, con un solo chiki-chiki ya tenemos bastante



http://www.lasprovincias.es/valencia/prensa/20080529/opinion/deslinde-saler-festival-eurovision-20080529.html

Canal Cuatro Especial Callejeros: A toda costa 22 Mayo 08

Pocas leyes han suscitado tanta polémica como la Ley de Costas.

Callejeros recorre el litoral español para conocer los casos de los afectados.

Aún quedan 2.000 kilómetros de costa por deslindar. La Ley de Costas entró en vigor hace veinte años y siempre ha estado acompañada de polémica. La ley no permite edificar a menos de cien metros de la orilla del mar, a menos de 20 metros si es suelo urbano.

Hoteles y viviendas que no cumplan con esas distancias deben derribarse.Si usted tiene una casa en la playa podría perder su propiedad y pasar a dominio público sin compensacion.

Ochocientos vecinos de Arenales del Sol, en Elche, ochenta vecinos de La Casbah y el hotel Sidi Saler han perdido su propiedad. Altísimos bloques y chalets construidos sobre la arena han pasado a ser de dominio público. Los propietarios pueden disfrutar de sus apartamentos y casas durante 30 años, (o hasta la muerte), pero no pueden venderlos y no pueden ser heredados por sus hijos. Hablan de fraude, expolio y engaño. Muchos siguen pagando sus hipotecas.

Video :- La Casbah, Sidi Saler y La pepita
http://www.youtube.com/watch?v=oy3M18xlPNA

Video :- Las Arenales del Sol
http://www.youtube.com/watch?v=gI3NIXZKRZU

Video:- La Bombilla y la Antilla
http://www.youtube.com/watch?v=0K_V3vU4w_I

Le gouvernement ressort une loi de protection du littoral de 1988 qui provoque l'ire des propriétaires.LE FIGARO.fr

L'Espagne veut protéger ses 10 000 km de côtes. Le gouvernement ressort une loi de protection du littoral de 1988 qui provoque l'ire des propriétaires du une résidence avec des villas et un hôtel cinq étoiles s'imposent dans le paysage du Saler.

Selon José Ortega, porte-parole du collectif de défense des résidents du littoral, pour ces propriétaires, l'initiative du gouvernement est un véritable coup de massue.



Les pouvoirs publics offrent aux propriétaires dont les villas sont du mauvais côté de la ligne de protection du littoral un dédommagement symbolique. L'État propose de racheter leur bien au prix du sol de l'époque où ils l'ont acheté. Une proposition jugée scandaleuse par Martine La­vergne. Après trois décennies d'in­vestissements, on vous assure que votre patrimoine ne vaut rien et qu'il appartient au final à l'État



L'autre option envisagée est d'offrir une concession de ­trente ans jusqu'à ce que l'État en devienne le propriétaire et décide de sa démolition.. Cette solution est injuste car, durant cette période, je ne peux ni revendre mon bien et encore moins le céder à mes en­fants, mais, pour ce Suisse allemand,Roger Zimmerman, le pire de cette loi est son effet rétroactif.



http://www.lefigaro.fr/international/2008/05/08/01003-20080508ARTFIG00530-l-espagne-veut-proteger-ses-km-de-cotes-.php

La Ley de Costas causa el descenso de los precios en la playa, según los promotores

La inseguridad generada por esta legislación está detrás, según explican varios promotores consultados por LAS PROVINCIAS, del descenso de las ventas que vienen experimentando desde el agosto del año pasado.

Es una vergüenza", afirma Carlos García Zaragoza, presidente de Grupo 90, empresa con amplia experiencia en la compraventa de viviendas en la costa.

La vivienda es una inversión, según explican los promotores y agentes inmobiliarios de la Comunitat Valenciana,por dos razones. El segundo argumento se encuentra en la revalorización segura que tiene toda propiedad inmobiliaria en el largo plazo.

http://www.lasprovincias.es/valencia/20080518/economia/costas-causa-descenso-precios-20080518.html

Medio Barcelona está en el Dominio Público porque está construido en terreno ganado al mar.

Hallan una nave del siglo XIII durante unas obras en el barrio de la Barceloneta

El barco que según los arqueólogos que supervisan este yacimiento se hundió en el siglo XIII o XIV.

El punto en el que se ha encontrado boca abajo el casco de madera de un barco que naufragó o se hundió frente a lo que entonces eran las costas de la capital catalana.

http://www.elmundo.es/elmundo/2008/05/10/barcelona/1210413712.html

Ley 22/1988, de 28 de julio de 1988, de Costas

3. Son bienes de dominio público marítimo-terrestre estatal, en virtud de lo dispuesto en el artículo 132.2 de la Constitución:
2. Los terrenos ganados al mar como consecuencia directa o indirecta de obras, y los desecados en su ribera.

ABC
30/04/2008
La Audiencia Nacional anula el deslinde de Bellreguard y se abre una puerta para el de El Saler
EDUARDO MANZANA Vista parcial del deslinde de El Saler
JAVIER REIGADAS. VALENCIA.

Un soplo de aliento, una puerta a la esperanza. La Audiencia Nacional ha anulado la Orden Ministerial que permitía el deslinde de la playa de la población valenciana de Bellreguard -recurrida por la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas- por la caducidad del expediente administrativo, lo que significa, según explicó a ABC el abogado y portavoz de dicho colectivo, José Ortega, que «éste se ha tramitado por tiempo superior a los veinticuatro meses que establece la ley».
Ortega indicó que «hasta hace poco la caducidad no era de aplicación a los deslindes, pero esta sentencia confirma que a partir de ahora sí que lo será, ya que el cambio se debe a la reforma de la Ley de Costas por ley 53/2002, que por primera vez estableció un plazo máximo para la tramitación de estos expedientes».
En su opinión, «muchos de los abusos en la aplicación de dicha Ley de Costas se producían por culpa de la tramitación abusivamente extensa de los expedientes de deslinde, por lo que no tenía nada de raro encontrar periodos de tramitación superiores a diez años, con extensos episodios de paralización sin motivo aparente».
De hecho, el deslinde de El Saler -que acaba de aprobarse, incorporando para el dominio público el hotel Sidi Saler y la urbanización «Casbah»- se mantuvo inactivo durante cerca de diez años. Entretanto, la administración de Costas aplicaba con el máximo rigor la suspensión (establecida por la ley) de autorizaciones y concesiones en el dominio público provisionalmente definido.
Sentar doctrina
La sentencia, siempre según Ortega, sienta una doctrina que va a poner fin a lo ocurrido hasta el momento, al obligar a la Administración a tramitar los expedientes en el plazo de 24 meses que marca la ley. Por supuesto, hay procedimientos abiertos que ya han traspasado el plazo de veinticuatro meses y que, por lo tanto, ya han entrado en caducidad.

http://www.abc.es/20080430/valencia-valencia/audiencia-nacional-anula-deslinde_200804300259.html

La Audiencia Nacional anula una expropiación de terreno realizada por el Gobierno en la costa

http://www.lasprovincias.es/valencia/20080429/valenciana/audiencia-nacional-anula-expropiacion-20080429.html

Ley de Costas, una reforma necesaria, de José Antonio García-Trevijano Garnica en Expansión

Ley de Costas, una reforma necesaria, de José Antonio García-Trevijano Garnica en Expansión
El próximo mes de julio cumple veinte años la ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. Creo que ha llegado el momento de acometer una reflexión seria sobre ella. No cabe negar que la Ley ha sido beneficiosa porque ha tratado de poner fin a abusos ciertos que no se atajaron con leyes anteriores, en especial con la Ley de 26 de abril de 1969 a la que sustituyó.Hoy en día se ha conseguido que el respeto a las costas sea algo que esté en la mente de todos, empezando por los potenciales infractores. Ahora bien, no se pasará por alto que dicha Ley ha generado enormes problemas de aceptación social y dificultades serias para su justa puesta en práctica. Prueba evidente de ello es la extraordinaria litigiosidad que ha originado y que en buena medida debiera haber sido innecesaria. El punto clave está en los deslindes, que son los trazados que el Ministerio aprueba para separar el dominio privado del público. Y el problema está la ampliación definitoria que introdujo la Ley de 1988 de lo que se consideraba dominio público marítimo-terrestre, lo que ha dado lugar a que los deslindes marquen habitualmente una línea que abarca un mayor espacio que antes.El número de afectados y de metros cuadrados que pasan a ser dominio público es tan extraordinario que no podrá decirse con rigor que tantos cientos de miles de personas hayan sido “abusadores”. Sería bueno saber cuántos metros cuadrados de propiedad privada lleva hasta la fecha “ganados” el Ministerio a cambio de ese más que discutible canje por concesión a sesenta años (mecanismo que permitiría hacerse con ciudades enteras a precio de ganga). No es sencillamente asumible que media España haya abusado.Y es que, dejando aparte ilegalidades históricas que nadie niega, el propietario ha actuado sobre su propiedad privada legítima, tan legítima como que así se la reconocía el correspondiente deslinde anterior. El problema está en que los nuevos deslindes transforman en dominio público lo que antes era legítima propiedad privada.Pues bien, hay dos observaciones que merece la Ley de 1988: por una parte, hay que plantearse si la misma se ha excedido en la definición de qué se considera demanio; por otra parece grave que a día de hoy sigamos sin disponer de reglas que precisen las abiertas definiciones contenidas en dicha Ley.Hay que empezar por quedar claro que no fue la Constitución la que introdujo una definición de dominio público marítimo-terrestre más amplia de la prevista en la entonces vigente Ley de 1969, pues el Texto Constitucional se limitó en su artículo 132 a establecer unos criterios muy generales que, interpretados por el legislador, podían haber dado lugar a consecuencias muy distintas. Decir que las playas o el mar territorial son dominio público no era ciertamente una novedad, pues ya lo establecía así la Ley de 1969 e incluso antes la de 1880, como el Tribunal Supremo reconoció en muchas ocasiones. Tampoco fue una novedad el decir que sería demanial la zona marítimo-terrestre, pues ya lo era también antes de la Constitución.El problema está en que el legislador de 1988 (PSOE, con un ficticio recurso presentado por el PP, que sin embargo la acabó aplicando más entusiásticamente) optó por ampliar al máximo el dominio público. Así, por ejemplo, no fue lo mismo “zona marítimo-terrestre” para la Ley de 1969 que para la Ley de 1988; según aquella, lo era únicamente la zona bañada por el mar en los temporales ordinarios, mientras para ésta lo es la alcanzada por el agua en los mayores temporales conocidos; queda claro que una misma palabra (zona marítimo-terrestre, playa, mar territorial) permite interpretaciones bien diferentes.Pero, es más, la Ley de 1988 consideró incluso demaniales espacios que ni siquiera estaban en la cabeza del Constituyente: acantilados, zonas de depósito de material formadas por la acción del mar o del viento marino, etc. Y dejó asimismo graves indefiniciones que ni se preocupó de aclarar el Reglamento de Costas de 1989 ni lo hizo el Ministerio mediante normas técnicas (que, por cierto, preveía dicho reglamento en su artículo 24.2).Hay varios aspectos que creo deben tenerse en cuenta a la hora de evaluar la Ley de Costas y afrontar su puntual reforma:- En primer lugar, frente a lo que sucedía en 1988 -y más aún en 1978-, hoy en día disponemos de una abundante y muy potente legislación protectora del medio ambiente, incluido el costero. Debemos así quitarnos de la cabeza la idea entonces presente de que los terrenos se conservan mejor si pertenecen a la Administración. No hay una correlación necesaria entre demanialidad y protección el medio ambiente. El problema de los abusos no se debió a la definición de demanio contenida en leyes anteriores, sino a que en ellas no establecían verdaderas reglas de protección ni se dotaba a la Administración de los medios adecuados para perseguir su cumplimiento; esto ha sido superado hoy no ya sólo en la Ley de 1988 (me parece bien), sino más aún en normas medioambientales de diverso tipo procedentes de distintas entidades y prismas de visión (ordenación territorial, urbanismo, medio ambiente en general).- En segundo lugar, el Ministerio conoce bien (porque lo sufre día a día) lo difícil que es trazar un deslinde, y no ya solo debido a los problemas jurídicos y técnicos que se suscitan, sino a causa de la contestación social que generan. Si se repasa el panorama de actos administrativos que produce la Administración, creo que no hay campo que origine tanta oposición. Prueba de ello es la sensibilidad interpretativa de la Ley de 1988 que el Ministerio ha mostrado “a ráfagas”, así como el que -no se pase por alto- veinte años después de dicha Ley siga sin estar deslindada una buena parte del territorio español.- Y en tercer lugar, no es ya que la Ley de 1988 haya establecido una definición de dominio público a mi juicio innecesariamente exagerada, sino que, y ello es peor si cabe, la indefinición de dicha Ley es tal que podemos apreciar múltiples agravios comparativos, o, por ejemplo, extraños deslindes en zig-zag. Si la Ley es dura, más duro es el titubeo en su aplicación debido a la carencia de criterios precisos a la hora de definir hasta donde alcanza en cada caso el dominio público marítimo-terrestre.Podrían ponerse muchos ejemplos: ¿qué es una duna? ¿son dominio público todas las dunas? ¿Lo son las fósiles, es decir, las verdaderas “piedras” del Terciario? ¿Son dominio público las dunas vegetadas? Planteo estas preguntas porque los deslindes muestran conclusiones diferentes; incluso parece haber una colisión entre la Ley de Costas y su Reglamento, pues en el caso de dunas vegetadas éste limita la condición de demaniales a las que sean necesarias para la estabilidad de la playa o defensa de la costa, lo que, por cierto, tampoco se ha definido.Podría preguntar más: ¿son demanio todos los depósitos de material formados por la acción del mar o del viento marino tal y como parece decir la Ley? ¿Lo es por ello Teruel, que cumple esa condición? Se me dirá que no, pero lo cierto es que no se me aporta un criterio seguro. ¿Es dominio público el suelo degradado, es decir, el que no ofrece ya condiciones para encuadrarlo en alguna de las definiciones de dominio público establecidas en la Ley de Costas (incluso el ya degradado antes de dicha Ley)? A veces sí y a veces no, o al menos eso es lo que resulta de los deslindes; el Ministerio no se ha atrevido, por ejemplo, a declarar demanial la Manga del Mar Menor, o piezas completas de ciudades históricas que reunirían las condiciones para ello a nada que se quisiera efectuar un análisis de granulometría mediante catas en el subsuelo, como sin embargo se ha hecho en otros casos con pleno desparpajo. A la hora de tratar de justificar un deslinde puede recordarse el aserto de que “el papel lo admite todo”, lo que resulta más grave en vista de la preocupante laxitud con que nuestros Tribunales han venido enjuiciando sin objeción deslindes tan dispares. El Ministerio ha llegado a decir (lo tengo por escrito) que la solución “DEPENDE” de cada caso. Y ahí está lo grave, pues lo peor en Derecho no está ya en el alcance de las normas, sino en la sensación de arbitrariedad que se transmita al aplicarlas; esto es algo que el ciudadano nunca aceptará. Es por ello momento de afrontar una tarea seria de reforma de la Ley de Costas para reducir su ímpetu y definir sobre criterios claros qué es y qué no es dominio público marítimo-terrestre. El Ministerio lo sabe, y lo saben también los partidos políticos. Hora es de asumirlo y ponerse a la tarea. La protección medioambiental está garantizada en cualquier caso.