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"Para consultar un problema jurídico relativo a la aplicación de la ley de costas llamar a José Ortega al teléfono 629511225
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domingo, 15 de junio de 2008

Se vende casa en la playa, barata... e ilegal

Miles de personas han perdido su propiedad por desconocer los efectos de la Ley de Costas, que hace pasar residencias privadas al dominio público.
Cuidado este verano si, al observar esas envidiables casas en primera línea de playa, le entra la tentación de cambiar su vida, venderlo todo y comprar una de ellas, anunciada quizá a precio de chollo. Puede tratarse de una estafa, una casa afectada por la Ley de Costas. Y ni en el Registro de la Propiedad ni en la Notaría le advertirán de ello.
La Ley de Costas, norma nacida para defender la ribera del mar de la ocupación privada y para limitar la presión urbanística en las zonas cercanas, ha dejado ya miles de afectados que han visto desaparecer su propiedad. Algunos intentan librarse del muerto.
Esta ley de julio de 1988, a punto de cumplir 20 años, introdujo criterios nuevos para definir la ribera del mar, ampliándola, respecto a las leyes anteriores. iviendas construidas junto a la playa o el acantilado, en su momento legalmente, pasaron a estar en espacio público tras el nuevo "deslinde".
Los propietarios dejaron de serlo y su derecho se limita a obtener una concesión para seguir ocupando su vivienda 30 años ampliable a otros 30. Pero no todas se conceden. Entre 2004 y 2007 se han solicitado 1.309 concesiones y se han otorgado 340, según datos oficiales.
Concesión que el Estado puede rescatar para derribar el edificio. Si se rescata, la indemnización, a juzgar por declaraciones del anterior director general de Costas, José Fernández, sería la del coste de construcción, sin el valor del suelo que, en la "primera línea de playa", es, claro, la parte del león.
Compradores de buena fe
Para complicar la situación, la lenta aplicación de la ley, que hace que la opinión pública olvide su existencia, y el hecho de que en el Registro de la Propiedad no haya con frecuencia ninguna anotación de que un edificio está afectado, ha llevado a que muchas personas comprasen de buena fe casas que nunca serán suyas.
Si la pérdida de la propiedad es un problema para quienes compraron hace más de 20 años, es peor para los que compraron después, a precios de burbuja inmobiliaria. Desde 1987 hasta 2007 el valor de la vivienda casi se multiplicó por cinco, según datos oficiales.
Es el caso de Carmen del Amo, presidenta de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas, constituida el pasado 7 de enero. Compró un piso en La Albufereta, de Alicante, a una anciana canadiense, de 92 años, que deseaba "regresar a morir a su país".
La nueva casa iba a ser vivienda y despacho profesional para su marido. Para adquirirla, vendieron el piso familiar y completaron el gasto con un crédito de 20 millones de pesetas. Antes, comprobaron en el Registro de la Propiedad que la casa estuviera "limpia", sin cargas. Compraron en abril de 2004. No sabían -tampoco el vendedor- que en marzo del mismo año se había autorizado el deslinde por el que la casa dejaría de ser suya. Nosotros, al no tener hijos, confiamos el futuro a nuestros ahorros. Y están todos aquí. Si nos pasa algo, como mi marido es autónomo, me veo durmiendo en la playa con un saco".
Estafas a sabiendas
Muchos vendieron de buena fe pero otros lo hicieron, y lo siguen haciendo, con pleno conocimiento de que ya no es suya la propiedad.
Arenales del Sol es un caso evidente de ocupación de la ribera del mar, aunque de acuerdo con la ley entonces vigente y habiendo sido vendida alguna parcela por el propio Estado. Pero el deslinde en 1997 les situó fuera de la legalidad. Once años después, algunos aún intentan vender.
Casas ilegales en internet
Ahora mismo, en el portal de Internet "Idealista.com" hay a la venta nueve viviendas afectadas por el deslinde. A menor precio que la segunda línea pero aún de "pelotazo inmobiliario" (2.713 euros el m2, de media).
José Ortega, abogado y portavoz de la Plataforma de Afectados lo considera preocupante. "Hay lugares donde hace mucho que se aprobó el deslinde y las casas se están vendiendo, ante notario, e inscribiéndolas en el Registro de la Propiedad también". "Es muy peligroso. Puede haber querellas criminales por estafa -sigue el abogado-. Los que compran ignoran la situación por culpa de Costas, porque es la Administración la que tiene que mandar el escrito de cancelación al Registro".
Dos zonas reguladas
Además de la ribera del mar, en donde no puede haber propiedad privada, la ley establece una "zona de protección" de cien metros en la que no se puede construir y en la que los edificios ya construidos se someten a limitaciones.
En áreas urbanas, esta zona es de al menos veinte metros. Buena parte de los conflictos que acompañan a los deslindes se producen en ella, por los criterios encontrados de Costas y los municipios afectados que, generalmente, quieren extender lo más posible la zona de 20 metros.
Además, la ley crea una "zona de influencia" de 500 metros, edificable pero en la que se han de impedir las aglomeraciones y el "efecto pantalla" de las construcciones verticales. En ella es preceptivo el informe positivo de la Jefatura de Costas de la zona. Es un punto muy importante cara al futuro, si se busca que los espacios cercanos al mar en España no parezcan una continua ciudad de segundas residencias, como ocurre en tantos puntos.
Doble rasero
Pero no se aplica con rigor, a juzgar por casos como Marina D'Or, urbanización en Oropesa del Mar en la que se amontonan 10.000 apartamentos y cinco hoteles y que tiene prevista una segunda fase con 40.000 viviendas y otros seis hoteles.
Es un caso de lo que la Ley de Costas intenta expresamente evitar. Su artículo 30 dice que, en la zona de influencia, "se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo."
Pese a ello, Costas lo aprobó. El informe positivo se olvida de la exigencia legal de que no se formen "pantallas arquitectónicas" y no pone reparo a la alta densidad de edificación con el argumento de que "el suelo urbanizable del término municipal en el Plan General aprobado el año 1982 era no programado". Y como no había suelo programado, pues "no procede la aplicación" de la ley.
Ortega atribuye esta laxitud a que no es lo mismo enfrentarse con grandes constructores apoyados por ayuntamientos que a simples particulares.
Bien es cierto que en Marina D'Or se está frenando la construcción por la menor demanda que ha traído la crisis inmobiliaria. Como dice Francisco González, del Grupo de Estudio y Conservación de Espacios Naturales de Castellón, con ironía, "la crisis inmobiliaria se ha convertido en el principal instrumento de defensa de la costa".

1 comentario:

Javier dijo...

Efectivamente y sin ironias, la crisis seguramente servirá para proteger la costa.Si en los años 70 se hubiera aprobado esta Ley, la costa estaría muy bien pero el turismo habría encontrado otros lugares en el mundo y los españoles tendriamos la boca en la alcayata.Hay que escoger,ladrillos en la costa o boca colgada,porque el ladrillazo en la boca del politico no está bien.Saludos